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做什么样的抵押(房,车)才睡得着?--放贷人言

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发表于 2016-3-25 13:24:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
QQ截图20160325133115.png

真正的风控不会出现抵押业务的十个坑

从事借贷业者,不要因为办理了抵押,拿到了他项权证,就以为高枕无忧,没有任何风险,更不能光看抵押物就放款!
从事借贷业务,的确不能光看抵押就放款,如果这样做等于自杀!在不动产(房产)抵押时,绝对不能光凭他项权证就放款,下面叙述具体事宜。
首先给大家几个思路,我们带着这几个思路去探讨今天的内容
民间借贷任何抵、质押物,实际上是名为抵押,实则买卖,所做的手续一律是买卖手续

民间借贷任何抵押,绝对不走司法拍卖,因为实际的借款额会做成购买定金,而且必须做全权委托公证,根本涉及不到司法拍卖。这就涉及到我以前写的风控三大核心
核心一:必须保证在不通知借款人(原抵、质押物所有权人)、且不经过司法程序的情况下,就能将抵、质押物过户(变卖)。
核心二:任何情况下都不要以抵押权起诉借款人,也就是说,任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。
核心三:任何情况下都不要给借款人留有任何手续。(哪怕是房产局、公证处、车管所、工商局停车场的停车费发票)
个人名下不动产(房产)抵押时应做的手续:
1、《借条》
2、《借款收条》
3、《借款抵押协议》
4、《房屋买卖抵押协议》即:《购房定金协议》因为沈阳市房产局要求,二手房通过中介做非亲属买卖交易时,手续必须这么做。
5、《购房定金收条》(必须做成现金收条)
6、《房屋买卖协议》
7、《房屋交付声明》这个可以在《房屋买卖协议》的其它约定事项中声明。
8、《房屋入住确认书》
9、《房屋全权委托公证》(此公证无法撤消)
10、《房屋他项权利证》
个人名下不动产(房产)抵押时的实操流程:
1、  查询借款人的信用报告、银行流水,对其信用进行评估。

2、  实地走访其工作单位或自己的公司,生意等
3、  实地验房,估价。
4、  去房产局提档,查询房屋档案
5、  去民政局的户籍科查询借款人的户口档案,如果已婚,必须夫妻双方到房产局和公证处签字,并且做影音采集录像,录像进档案。(这个录像做的是纯二手房买卖备案)。如果借款人是未婚,必须开单身证明。
说明:如果借款人不是单身、或房屋非单独所有、或婚前自有财产但未做婚前财产公证、或婚后独有财产但未做婚后财产公证、离婚后财产未做分割的(离婚协议中明确指出财产分割细则、或已经终审判决生效但未执行的除外),以上所列举的任何情况之一或多种情况并存的情况下,双方必须本人到场签字,否则房产局和公证处根本就不受理任何手续。
6、  签订所有手续,即:《借条》、《借款收条》(借条和收条必须手写和打印各两套)、《借款抵押协议》、《房屋买卖抵押协议》即:《购房定金协议》、《购房定金收条》、《房屋买卖协议》、《房屋交付声明书》、《房屋买卖协议》、《房屋入住确认书》。
注:《房屋全权委托公证》这个不要自己签属,必须用公证处的,在公证处办理时,由公证员现场制作。
7、  到公证处办理《房屋全权委托公证》,办理这个公证时,需要房产证、契证、土地使用证(也有三本合一的情况)、房主、房主配偶及共有人的身份证、户口本、若房主为单身,需要单身证明(民政局或社区盖章)、若房主为已婚,需要结婚证、若房主为离婚,需要离婚证、如果是协议离婚,需要民证局盖章的离婚协议、若为诉讼离婚,需要法院终审判决书、若房证为丧偶,需要其配偶的死亡证明。以上我所列举的所有情况,必须携带相应情况下需要的所有手续原件到公证处,由公证员核查,制作复印件,并且每张复印件都必须由公证员盖审核章。
说明1:
《房屋全权委托公证》委托人(房主)是可以撤消的,但必须携带全套的公证书原件、公证费发票原件、房产证原件、契证原件、土地使用证原件(也有三本合一的情况)、房主及其配偶的身份证原件、户口本原件,去公证处办理撤消,以上所列举的所有手续,如果缺少一种,公证处根本不受理的。
重点说明:《房屋全权委托公证》和公证费发票,公证处是不受理挂失的,所以在实操中《房屋全权委托公证》是根本不能撤消的。
说明2:
《房屋全权委托公证》与借贷和抵押在法律上没有任何关系,公证书中的受托人不是出借人,而是出借人信赖的第三人,在民间借贷实操中,是民间借贷公司里的人互相做委托,例如:A是出借人,公证的受托人做给B、B是出借人,公证的受托人做给A,以此类推。
说明3:
《房屋全权委托公证》的法律关系是,房屋产权人(房主)主动请求受托人代替自己行使对该房屋的一切权利,与借贷的抵押在法律上没有任何关系。
说明4:
《房屋全权委托公证》中的受托人可以在不通知原房主,且不经过任何司法程序的情况下,直接把房屋过户给除受托人自己及受托人直系亲属之外的任何人(包括他项权利人)。
下面是公证书的实拍照片:
image001.jpg

image003.jpg

8、  到房产局办理《房屋他顶权利证》,办理时所需要的手续与办理房屋全权委托公证时的手续是一样的。再加上《房屋买卖抵押协议》即:《购房定金协议》。
说明:
到房产局办理《房屋他顶权利证》时,是要有配套合同入档的,合同入档时绝对不能用《借款抵押协议》入档(某些地区不能入档的除外),必须用(《房屋买卖抵押协议》即:《购房定金协议》)入档,这个协议不是我们自己起草的,而是沈阳市房产局要求的二手房通过中介做非亲属买卖交易时,必须用这个合同入档,然后做他项。
9、《房屋买卖协议》的实际用处与房屋过户没有任何关系,是设计的最后一道防线,它的实际做用是,万一在借款抵押期间房屋上出现第三人申请资产保全查封、立刻以买卖协议起诉,最多六个月就能把房子搞到手,然后再去变现。根本不会涉及到司法拍卖。
特别说明:
在所有手续办理完毕后,不要给借款人留有任何手续,哪怕是房产局和公证处停车场的停车费发票也不要给借款人留。
坑一、《公司法》规定:公司为他人提供担保,依照公司章程的规定,由董事会或者股东会、股东大会决议;公司章程对担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的,不得超过规定的限额。经股东大会决议的,必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过,经董事会决议的,必须经全体董事过半数通过。

上述情况如果出现,就是风控小白
下面叙述公司为他人提供担保时或公司名下不动产(房产)抵押时应做的手续:,解释如下:
1、到工商局调取公司章程。
2、公司所有股东必须全部到场,重新制定公司章程。
3、把公司章程中关于公司对外担保、资产抵押、资产变卖、股东会决议的条款全部修改成委托法人代表一人决议制,并且做决议委托公证。
4、全体股东及其配偶和法定第一财产继承人,必须全部到场,全部当面签署连带责任承诺书。
5、如果是三年内没有登录新三版或没有资本市场规划的小微企业,一律整个企业先过户,直接把企业的法人代表变更为出借人,占股比例为90%,另外10%的股权由持股人出质给出借人信赖的第三人,并追加无限连带责任;把公司章程中的股东会表决条款改为可委托法人代表一人表决,所有股东必须亲自到公证处,做全股东表决权委托公证。
6、深度审核以下手续:
(1)、企业的五证一卡和法人、股东、实际控制人的身份证明材料。(注:2014年12月份国家已经取消了贷款卡。)
(2)、连续一年的缴税凭证
(3)、企业章程或合伙经营协议
(4)、验资报告
(5)、上两年度年报
(6)、抵押物清单及相关手续(必须全部提档)
(7)、企业董事会/股东会同意借款决议书
(8)、企业董事会/股东会同意抵押
(9)、盖有企业公章的企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本(原件),这个实际上根本没用,所有人员必须面签
(10)、有效的商品(原材料)购销合同,
(11)、环评批复
(12)、企业的信用报告、对公银行流水
(13)、三个月的资产负债表
以上手续审核完毕后,按照个人房产抵押的全部流程做手续。
所有股东及其配偶或法第一财产继承人必须全部到场,亲自签字,公证,并且做影音采集。
企业房产抵押的路子与个人房产抵押的路子完全一样,核心点就是,抵押+买卖+全委公证。


坑二、原《担保法》规定“主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。”而2007年的《物权法》第172条改变了该规定“主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。”即在抵押权等担保方式中不再允许当事人约定对担保合同的效力自由约定。什么意思?就是说,如果借款协议上有借款人冒签了(主合同无效),那么,谁给他做过抵押现在都没有用了(担保合同无效)

坑三最高人民法院《关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》(法复[1994]2号):“债务人有多个债权人时,而将其全部财产抵押给其中一个债权人,因此丧失了履行其他债务的能力,损害了其他债权人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定,应当认定该抵押协议无效。”
以上所有问题均可用我的方式规避,做的手续是买卖,买卖与《担保法》的借贷抵押无关,并且有全委公证,可以将资产过户。
故坑二、坑三不存在

坑四、是税款优于抵押权,《税收征收管理法》规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定,如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款,税务机关有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿。

填坑手段:
放款前最好叫企业财务打开纳税系统,进去看看企业缴税情况。查税是我朝最猛的利器,很多时候比公安还有效,如果企业跟当地政府关系不好,得罪人,查税一查一个死

其实,最大问题在于,在司法实践中,上述的规定常被扩大适用,如将“税款”扩大适用于工人工资、水费、电费等,以及如何界定优先的期间等问题,这些问题都冲击了抵押权的优先受偿。

尤其是工人工资,涉及到社会维稳,劳动监察大队肯定会第一时间去厂里封值钱东西,劳动仲裁的执行,法院在当地政府的压力下,都会特别关照、优先照顾。

这是一个案例,《最高法确认“购房户债权优先赔偿” 打开烂尾楼欠款死结》:
http://www.wddby.com/thread-299722-1-1.html
关于《最高法确认“购房户债权优先赔偿” 打开烂尾楼欠款死结》,我给大家做出解释。民间借贷给开发商放款,绝对不办理在建工程抵押,而全部办理买卖,和正常的购房户是一样的,开大发票,进房产局的房屋销售备案。针对有些小开发商,甚至要把开发商的整个企业先过户,就像我在前面所说的企业抵押或担保时的套路一样。所以,此坑不存在。

image005.jpg

抵押权在这里荡然无存

按照我的方式,一是全体股东及其配偶、法定第一财产继承人全部到场签字做公证。
二是我们最终行使的权利是买卖。与抵押无关,与《担保法》无关
三是我们放款前对企业的十三项审核
此坑根本不存在。

坑五、买受人的合理购买优于抵押权。《物权法》规定,企业、个体工商户、农业生产经营者将生产设备、原材料、半成品、产品设置抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。事实上,尽管没有法律上的明文规定,但基于国家对消费者权益的法律保护,我国消费者只要是以合理的价格购得的物品(包括住房),均有可能优先于抵押权。
上面已有案例。
填坑手段:放款前实地核实抵押物在谁手上?谁在实际使用?如果不是借款人或抵押人在行使实际使用权,你要小心了。
按照我的方式,一是全体股东及其配偶、法定第一财产继承人全部到场签字做公证。
二是我们最终行使的权利是买卖。与抵押无关,与《担保法》无关
三是我们放款前对企业的十三项审核
四是如果到时标的物不在我们手上,借款人就是刑事诈骗。
最终有可能把这种借贷玩成杠杆收购
故此坑根本不存在。


坑六,建设工程款优于抵押权。最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释,规定了工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款的债权优先于抵押权及其他债权受偿。

填坑手段:对在建工程抵押的,要求工程承包人签署放弃优先受偿的承诺书。


应对手段:做买卖协议,开不动产销售发票,并且在房产局进销售备案,前提:开发商必须五证齐全,否则不做
买卖与抵押无关。
故:此坑不存在

坑七,划拨土地欠缴的土地使用权出让金优于抵押权。根据《城市房地产管理法》规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

只要土地涉及划拨,一率不做,除非是有特殊渠道,例如:专门做疑难手续的中介,他们是专门指着低价办理土地划拨转出让赚钱的,直接给他们甩件儿

坑八,动产留置权优于抵押权。《物权法》规定“债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿”;该法还进一步扩大了原《担保法》可设置留置权的动产范围,将担保法列举方式规定的动产扩大为“法律规定或者当事人约定不得留置的动产”以外均可以留置;同一财产抵押权与留置权并存时,该法第239条规定“同一动产上已设产抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿”。


如果是抵押(活押),放款前必须写车辆交付声明,而且签买卖协议,把借款做成购车款,这种方式任何人对抗不了,写了车辆交付声明,如果到期我收不了车,就已失窃或抢劫报案,绝对能把借款人送进去,线下到现在有两个人还没出来呢,我亲手送进去的。
《物权法》规定
一、车辆被法院裁定查封后,所有权人再质押行为有效。
二、转让后已交付但未过户车辆可以对抗法院执行。
三、在车辆限购政策下,实际出资人与登记所有权人不一致,实际出资人不具有购车指标但主张车辆所有权的,法院不予支持。
四、机动车一车二卖,实际占有人取得车辆所有权。
五、行驶证登记的车主不是车辆的实际所有人时,应依法确认实际所有人对车辆的权益。
六、机动车买卖后是否进行“过户”登记,不影响所有权转移。
七、未办理质押登记的机动车,其后虽被人民法院查封,但查封的优先受偿效力不能及于先前设立的质权。
八、案外人出资购买并登记在被执行人名下的车辆不能查封。

下面说说我的实操,在沈阳汽车做活押,
一是只要我想收车,车没有收不回来的。
二是写了车辆交付声明,如果到期车不在我手,原车主就是诈骗。
三是只要车的大绿本在我手里,去车管所我就有特殊渠道立刻过户,也就是把车的档案中的所有人变成我自己。

坑九、买卖不破租赁”即抵押前的物上承租权优先于抵押权。《物权法》规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押人要是签了20年很便宜的长租约,你拿到抵押物,价值也大打折扣!
租约不登记也有效力,但是不能对抗第三受让人
而且在放款之前,已经签了《房屋交付声明》和《房屋入住确认书》,到时就是直接換锁芯、强行清人,不管老人还是小孩,一率清走。绝对没废话。
下面给大展示一下我们的特殊业务

image007.jpg

坑十、是司法部门为处置抵押财产的费用优先于抵押权,比如抵押物的评估费、拍卖费、公告费甚至执行法官的差旅费等等,不算诉讼费、律师费都已经十几个点了,抵押物拍卖后所剩无几。


民间借贷任何抵押,绝对不走司法拍卖,因为实际的借款额会做成购房定金,而且必须做全权委托公证,根本涉及不到司法拍卖。这就涉及到我以前写的风控三大核心,所以此坑也不存在
核心一:必须保证在不通知借款人(原抵、质押物所有权人)、且不经过司法程序的情况下,就能将抵、质押物过户(变卖)。
核心二:任何情况下都不要以抵押权起诉借款人,也就是说,任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。
核心三:任何情况下都不要给借款人留有任何手续。
民间借贷任何抵、质押物,实际上做的手续一率是名为抵押,实则买卖

特别说明1:民间借贷个人房产抵押,永远不需要二居证明,因为我们永远不会以抵押权来进行房屋变现,我们做的抵押权实际上是购房定金担保,它是建立在买卖基础上的,与《担保法》中所说的唯一住房是没有任何关系的,买卖是建立在《物权法》之上的,如果我们做事情不地道,当无法实现买卖时,是有权利向原房主主张定金二倍返还的,但实操中我们不会这么做,太不地道了。
特别说明2:房屋变现时,是受托人代替原房主办理房屋过户的一切事宜,并且代收房款,这个房款是必须走房产局的资金监管账户,房产局只承认受托人指定的账户。这时钱已经到手了,其它的都无所谓了。
下面给大家分享一下本人最新研究出来的抵、质押风控模型,本模型是在原抵、质押风控模型上做了升级和完善。
这个模型就是在买卖合同的基础之上,把出借人变成债务人
在我前面的分享中说到了把借款做成购房、购车定金的风控方式,下面就这个定金先给大家做一个解释。
《担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。
这个不得超过百分之二十指的是,定金金额在主合同标的额百分之二十之内的部分适用于担保法的二倍返还,超过百分之二十部分不适用于二倍返还。
举例:某标的房屋在买卖合同中买卖双方约定其成交价为100万元,买房方交付了40万无的购房定金,当卖方不覆行卖房义务时,买方有权利向卖方主张定金二倍返还,但这个二倍的基数不能高于房屋成交价的20%,也就是说,买方只能主张其定金20万元部分的二倍返还及其余部分的正常返还,买方最终主张的返还总额是60万元。
下面给大家说如何把出借人变成债务人
前面说到,把出借人所出借的款项做成购房或购车定定金,那么就这个定金合同而言,事实上出借人变成了该标的物的受让方,其拥有的是该标的物的受让权,由于已经支付了购买定金,只有再支付剩余的受让价款,即可成为该标的物的所有权人,在这个合同中,实际上出借人是变成了剩余受让价款的债务人。这么做的目的是要把买卖关系彻底做实,一旦在抵押期间,标的物上出现了第三人的查封,出借人完全可以自己写一个受让价款的欠条,然后用《买卖协议》、《定金协议》、《受让价款欠条》等手续,向法院起诉,主张标的物的受让权,把东西快速搞到手然后再去变现。
放贷人授权发表  2016-03-25

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太专业了  看得有点费劲

是有点难懂,不过,你看我们的合作平台就可以,我们有考察报告的,应该简单点
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